ULI中国大陆于3月5日在线举行了资深会员讨论会（中文）。7位来自不同地产从业背景的专家分别从地产租赁、开发、投资、法律事务、和技术咨询的角度分享了他们对新冠病毒影响下的地产市场现状和走势的看法，并对观众的问题做出了详尽解答。本次网络研讨会除了针对中国大陆，还向来自香港特别行政区的会员开放，对两岸地产从业人员共同提高从业水平起到了积极的影响。
本次网络研讨会重点内容：
北京房地产市场现状分析 疫情影响的是市场的节奏，而不是市场的本质。北京商业项目整体租金下行，空置率将继续推高。写字楼市场第一季度吸纳率很低，第二季度反弹非常缓慢，市场反弹将最可能出现在下半年。
—— 严区海，高力国际华北区董事总经理，ULI资深会员
受疫情影响，西安和成都住宅开发商在2月份普遍关闭售楼处，主要依靠线上销售平台，但成交情况并不理想。3月以来，两城市售楼处均逐渐开放，住宅的销售也渐渐回到正轨。目前大多数消费者对成都和西安的房市持高信心，两市的土地市场在2月均表现强劲，但高收入群体对房市持更悲观态度。—— 黄娜，正合集团研究院院长，ULI资深会员
疫情期间租赁合同项下的应对主要包括面对违约责任和租金的调整。租户在疫情下的权利，要按照物业类别，如办公，商场，工业物流等区别考虑，此外还要综合考虑租户是否入驻的情况，统筹判断。对于租户的建议是，目前一定要用足国家现在推行的租金减免政策。而业主在疫情下处于弱势地位，主张商业行为应对租户和业主都要公平。—— 刘贇春，通力律师事务所合伙人，ULI资深会员
1）返还预付款，和支付违约金是两个不同概念。前面嘉宾说到的减免租金更接近于法律上返还预付款的概念，而在“不可抗力”条款下的责任才是是否需要支付违约金的问题。金钱给付义务，一般不可以主张不可抗力。2）CMBS融资下需要留意两个重点，即资金清收归集渠道的严密性及归集后的资金转付频率的高低。对于债务方，在目前市场情况下，可能会被要求提前清偿债务。需要所有业主方检查借贷合同条款，做好应对准备。万一违约产生罚金，由于国内目前罚息利率是非线性的，则每日罚息很难判断。3）准REITS下的业主应检查，是否有对底层物业管理者的情势变更条款，并相应调整底端管理者的业绩承诺/奖励金制度。4）未来如果违约纠纷、不良债权的处分，与正常情况下的争议解决程序，将会和破产成分纠结在一起，考验我国现有法律制度和司法环境。
—— 李力，竞天公诚律师事务所合伙人，ULI资深会员
韧性是指企业、开发商学习与预期未知风险及其连锁反应，建立应对不确定性的自愈能力，也是一种从事后应对转为事前管理的能力。疫情下，希望技术咨询企业发挥其专业优势，为企业提供更多的如通风、热能勘测、排水等管理建议。—— 陈敏扬，Arup副董事/中国规划总监，ULI资深会员
商业资产：从营业额的角度，对社区型商业的冲击比对市中心的大型购物中心稍小一些；从租金收入看，反而对社区型商业冲击比较大。疫情对新项目的冲击要比对成熟项目更大。办公楼资产：空置率较高的新型物业会受到较大的招商影响。而成熟项目的租户会更愿意考虑续租。投资人偏好：投资人的避险趋势更加明显，会更加追求项目稳健性。—— 刘梦洁，国寿资本董事总经理，ULI资深会员
宏观来说，针对住宅，初步判断国家不会像SARS期间采取普遍性刺激政策，对房地产的政策会更加精准，预计以解决现金流问题为主。商场业态可能在下半年才能回复完全正常经营情况。写字楼业主应该更关注租户所处行业的国家政策，判断租户经营的复苏情况从微观角度出发，房地产市场在疫情刺激下的新趋势包括：
- 这次疫情刺激下，健康建筑会越来越引起重视，消费者也会更加看重物业品质和开发商品牌
- 行业线上化趋势，包括人员办公线上化，营销的线上化，服务线上化等
- 健康社区开发不局限于建筑，而更要重视与生活服务密切相关的健康产业，共同为消费者提供全生命周期的服务—— 吴君傲，复星蜂巢总裁助理兼大中华区资产管理部总经理，ULI资深会员
建议每个运营者对建筑现有运营环境和流程做个体检，及时发现问题，迅速补差。对于设备的更换从长远出发，着重考虑其可持续性，以保障长期的运营效率。—— 钱颖初，HARVENCY总经理, ULI会员
城市的经济活力是联合办公运营表现的基础，因此发达城市联合办公的经营相对于其它城市受疫情的影响相对较小。虽然疫情减弱了中小型企业的经营活力，但也促进中小型企业，尤其是二线城市的中小型企业积极采用更灵活的办公方式，为这些城市的联合办公提供了商业机会。在疫情下，联合办公运营商更应注重管理和服务质量，打出品牌，让市场看到自己的运营能力。—— 刘梦洁，国寿资本董事总经理，ULI资深会员
