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城市更新下的“成都机遇”
此次活动邀请到了中国、美国、日本等国的城市更新专家，通过国际国内知名的城市更新案例，以权威生动的新媒体方式，多元视角进行分析、总结城市更新获得成功的要素和实操经验，共同探讨成都的城市更新发展新机遇。
3月中旬，城市土地学会（ULI）中国大陆执行董事李建学（Kenneth Rhee）先生与城市土地学会领袖、瑞安房地产董事会主席罗康瑞先生进行了访谈。瑞安房地产是一家总部位于香港和上海的房地产开发商，其开发项目上海新天地位于上海历史核心地段，是一处极具开创性的集零售、娱乐、办公和文化目的地于一体的商业综合体开发项目。
罗先生和瑞安房地产还开发了上海创智天地项目和佛山岭南天地项目。”知识型社区“创智天地毗邻上海多所顶尖高校，是一处聚焦技术创新的大型综合用途开发项目；佛山岭南天地位于广东省佛山市，是一处大型综合用途开发项目，项目中还保留有近1,000年历史的寺庙等历史建筑。上海新天地是中国大陆地区首个荣获城市土地学会全球卓越奖的项目，而创智天地和佛山岭南天地都于去年获得了城市土地学会全球卓越奖。城市土地学会的会员可以在Knowledge Finder上访问荣获ULI全球卓越奖的项目的案例研究报告。
Q:新型冠状病毒（COVID-19）的流行严重得影响了中国大陆和亚太许多地区乃至全球的经济以及房地产行业。您亲身经历了2002-2003年SARS [严重急性呼吸综合征]事件，请问您对新型冠状病毒的流行对中国房地产市场近期影响有何看法，以及从长远来看，城市环境和房地产行业将如何变化？
罗康瑞：尽管SARS和COVID-19都属于冠状病毒，有一定相似性，但SARS更局限在亚洲，尤其是中国大陆和香港等地。但是，COVID-19现在实际上已成为世界范围内的流行病。意大利和西班牙等疫情爆发区域的新增感染人数令人震惊。我认为可能还有很多潜在感染者，因为许多西方国家还没有条件对出现症状的所有可疑患者进行检验。过去几天出现了新感染者数量激增的情况，令人非常担忧，这也表明必定还有很多其他的潜在感染者。我相信，与SARS相比，这次的流行病对世界的影响将更为深远，尤其是对房地产行业而言。
例如，在中国，工作场所关闭几周之后，人们已经又开始到办公室工作。但是许多人开始认为在家工作更安全更舒适。如果有更多的人想要在家工作，那将对办公楼和我们的工作方式产生重大影响。当然，如今的技术使在家工作变得可行。但是，如何确保效率和效力呢？我敢肯定，有些在家远程办公的员工不能像坐在办公室里那般努力工作。同样，在家工作的员工可能无法访问所需的所有公司信息。
尽管如此，我仍然认为在家工作绝对是一种趋势，并将影响我们的行业。住宅物业将必须做出一些改变，例如提供专用的办公空间。在高层公寓大楼中，除了娱乐和运动会所外，开发商还需要提供具备良好网络的办公空间。
Q:如果更多的人选择待在家中工作，这将如何影响城市中心的热门场所，例如新天地？
罗康瑞: 我认为，如果人们更加注重健康和安全问题并远离病毒，那么像新天地这样的地方肯定会受到影响。
因此，我们必须加强安全措施。现在，在香港的许多经营场所中，如果你要进去就需要事先测量体温。新天地可能也不得不这样做。
但是，控制病毒传播并不是那么容易。作为新天地的业主和经营方，瑞安房地产必须确保所有租户都从我们这里获得一流的服务，并采取一流的疫情控制措施。他们的员工必须每天接受健康检查，这可能对员工造成些麻烦，但我认为人们不会不来新天地。在新天地，人们可以体验高品质的生活，享受和休憩，会见朋友。人类需要互动，我们不能仅仅通过电话来交流与互动。
Q: 在线购物无疑将具有更大的吸引力。我们应该打通并结合实体店与线上购物，比如人们到实体店检查商品的质量或尺寸，然后放心在线上购买？
罗康瑞: 对于零售商而言，商品的网络直播将变得越来越普遍。在香港，人们现在可以通过摄像镜头来参观住宅，不需要亲自前往实地考察。
目前，这是一个敏感的阶段，人们都在关注这场流行病毒。但是，一两年后，情况将会平静下来，人们将恢复正常生活——但是要知道，也许每隔十年，就会出现一种新病毒并袭击我们。
回到房地产的规划与设计上，我们喜欢密度，但是现在密度成为一个问题。我们该如何克服呢？这些都是我们行业必须考虑的问题。而我认为善于创新的开发商很快就会提出正确的解决方法。
Q: 通过新天地，您率先使用历史保护概念以及开放式零售与餐饮中心作为大规模混合用途开发的聚焦点。能否分享您是如何获得该项目，如何形成最终的项目发展计划？
罗康瑞：在90年代中期，上海市政府要求我就如何更新改造这处位于市中心的老式里弄社区献计献策。当时，我看了这个社区所处的地理位置后说：“这可能是上海最黄金的区域。”我基本上是自愿为政府制定项目的总体规划，而没有考虑我之后是否会成为这片土地的开发商。
我聘请SOM与我一起制定总体规划。我对于上海的长远发展有一个非常清晰的愿景。紧接着我通过规划新天地项目对上海的未来城市发展建言献策。当市长和其他市领导看到项目总体规划时，他们很喜欢，并邀请我们进行开发。
在当时，中国市场非常不好，通货膨胀很厉害。对于这块位于上海市中心占地52公顷（129英亩）的土地，作为开发商的我该从哪里开始呢？通常，开发商会从住宅开始开发。但是2001年在上海，将会有两个重大事件：10月的APEC（亚太经济合作组织）会议，以及中国共产党成立80周年。中国共产党第一次全国代表大会会址就位于这块地块之内。我认为如果我可以在这个特殊的社区做点什么，也许可以帮助上海提升他的定位并启动我们的项目。
我们开始与政府讨论他们对历史建筑保护的要求。我们发现，在中共一大会址附近不允许有高层建筑，以及一些现存的建筑物必须保留，同时保持社区原有的氛围，不能拓宽街道。
这迫使我去思考该如何做这个项目。我们能为项目带来什么？我们能在项目中建造什么？于是我想到了我们可以保留上海独有的石库门房屋的外墙，并在其中引入新的元素。
我们确实为该项目投入了大量的精力，金钱和时间。而该项目也从第一天开始就受到好评。现在，新天地已成为上海的地标，并享誉全球。
Q: 您如何规划项目，如何执行开发计划？也许您可以以创智天地或佛山岭南天地为例。
罗康瑞：这两个项目都获得了城市土地学会卓越奖，对此我感到非常高兴。当我们在开发新项目时，总是会专业分析并研究城市中缺少的东西以及城市的发展方向。然后，我们也会据此提出如何执行和实施该策略的总体规划。
以创智天地为例，在2000年初，上海市希望升级其技术和创新产业，以适应城市未来的发展。这个城市有很多非常好的大学，但并未将她们的研究成果推向市场。我想，“我们如何真正构建像硅谷这样的园区？”这很困难，至少需要具备硬件，软件和生态系统才能实现。我们需要创建一个人们可以聚集和交流的地方，并在这里碰撞并产生一些新的想法。也许研究人员可以将他们的研究成果带到那里，询问如何将其商业化。非政府组织（NGO）和风险资本可以去到那里与他们展开合作。
我们就把创智天地设计成这样。这就是为什么我们有这么多小型的交流空间，人们可以坐在那里，互相见面，然后一起喝一杯。创智天地可能是整个上海拥有最多咖啡店的地方，人们在这里逗留、休息，喝杯咖啡提下神，互相交流，碰撞出新的想法。
Q: 您周游列国，曾经到访的地方影响了许多您的项目。您能谈谈您认为是城市发展最佳范例的地方吗？
罗康瑞：加利福尼亚州帕洛阿尔托（Palo Alto）的大学路是一个有着特殊氛围的地方。但是你不能真正意义上完全重新创建一个同样的场所。创智天地的大学路有自己独特的氛围，是年轻人的聚集地。在这里，人们会感到非常自由。这就是为什么我们坚持要求政府允许创智天地可以餐饮外摆。我们最终说服了政府。
无论我去哪里，我都喜欢参观一座城市的老城区。我相信，如果你看一下老城区，就会看到那个地方的传统，历史和文化。如果老城区保存完好，通常意味着该城市的经济状况不错。
Q: 您还在郊区开发了像虹桥天地这样的餐饮、娱乐和休闲目的地项目。您是如何在不具备现有城市肌理的郊区开发项目的呢？
我们的项目虹桥天地，是虹桥开发区拍卖的第一块土地。我看到了拥有这样一个位置的好处：你只需步行5分钟到达火车站，或者步行10分钟到达机场。我们积极地寻找这样的机会，而不仅仅是坐下来等待土地自己找上门来。
Q: 您如何看待未来几十年中国大陆房地产业的发展？
在接下来的10年中，市场将发生重大变化，因为中央领导已经提出“房住不炒”的策略。这将给住宅市场带来巨大变化。这项策略给住房买卖带来了很多限制，甚至对我们开发商来说也是如此；如果我们赚了太多钱，就必须缴纳50％的土地增值税。这将影响我们的业务方式。
这些开发商成长如此之快的原因是他们项目周转率快，并最高效地运作。但是我必须得说，尽管他们的开发速度是如此之快，但他们某些项目的质量仍颇具吸引力。
我们无法与他们竞争，因为我们无法像他们一样快速周转，并且在质量方面，我们坚持按照我们的规格和标准来做所有事情。当然，在高端市场上，我们仍然具有竞争力，因为我们已经建立了像新天地这样的社区。我们的住宅可能属于上海销售市场的顶端，在其他城市也是如此。
对于我们来说，作为来自中国大陆以外的企业，我们必须找到自己的细分市场，所以我们一直致力于建立综合社区。许多大型的国内开发商也将在未来寻找零售和办公楼的机会。竞争对自己有好处，因为这会迫使我们进行创新，我们也没有太担心，因为我们相信自己在这一领域已经很有实力。我们知道市场的需求，并且我们始终领先市场一步。
Q: 在过去十年左右的时间里，中国的保险公司已成为房地产市场中长期融资的重要参与者。这将如何影响房地产行业？
罗康瑞：由于保险公司的年收入很多，因此他们需要确保将其投资到良好的，稳定收益的资产中。他们看中我们的商业项目和办公大楼，想与我们合作或从我们这里购买项目。但是我们不想出售其中一些项目，因为这些项目是不可替代的。
我们不想出售新天地的办公楼，但由于我们想回收资本，我们需要出售一些办公楼。作为开发商，我们需要这样做。当我们可以将钱投资到其他地方并获得更高的回报时，我们不能只是停留于租赁物业上等待这些物业成熟。因此，保险公司实际上是我们很好的合作伙伴。我们与他们的合作是双赢的局面。
Q: 您如何在硬件和软件方面升级现有资产？您的公司似乎一直在强调升级现有资产的必要性。您能谈谈其中的主要目标吗？
罗康瑞：我们作为投资者，关键目标是提高物业的价值和收益。当然，我们不只是看这个。例如，我们需要问自己，创智天地的升级需要做哪些方面的工作，才能够继续吸引研究人员和创业者？
另一个例子是我们位于上海淮海路上的瑞安广场办公楼的底层商业区。我的女儿提出了一个规划理念，主要是打造一个职场女性社区。最近，我们对其进行了一次大的翻新，现在该物业的运营变得更加成功，租金收入翻了三番。
我们为自己的项目带来新的想法，因为这是我们保持市场优势的唯一途径。
Q: 除了经营瑞安房地产，您还做了很多公共部门的工作，比如最近担任香港贸易发展局主席。您从这项工作中获得了哪些见解？
罗康瑞：我担任这些社区职位，为城市做出贡献。在过去的几年中，担任香港贸易发展局主席一职对我来说是非常令人兴奋和充满挑战的，因为那一段时期正值“一带一路”倡议（BRI）的提出。我认为，“一带一路”倡议需要有一个商业中心，以使公司更容易在其项目上进行投资。
当“一带一路”于2013年首次推出时，我问自己：这是一个非常吸引人的理念，但是如何来正确实施以发挥其作用？像瑞安房地产这样的公司如何在“一带一路”沿线国家进行投资？我认为如果香港可以成为“一带一路”项目的商业中心，那将使事情变得更加容易并更具吸引力。
我曾与时任香港行政长官讨论我的构想，并提议香港贸易发展局将是开展这项工作的理想单位。在知道之前，我已被委任了这份工作。
Q: 您是城市土地学会的长期会员，并且多年来对城市土地学会非常慷慨支持。您如何看待您的会员身份以及您对城市土地学会在中国大陆发展的支持？
罗康瑞：我认为城市土地学会是一个非常好的组织。城市土地学会的愿景——在负责任土地使用的范畴上担当领导角色，并促进全球活力社区的建立和持续发展——是我们所有人都需要努力的事情。
在城市土地学会，我发现与房地产行业的其他领导者互动很有趣。我对城市土地学会的第一印象来自于大约20年前新天地项目获得卓越奖的时候。在授予我们奖项之前，城市土地学会进行了非常有条理和专业的研究，这给我留下了非常好的深刻印象。
多年来，我们一直紧密合作。我们的许多员工纷纷加入会员，积极参与城市土地学会的活动。我认为城市土地学会在这个关键时刻来到亚太地区，尤其是中国，真是太好了。你们带来了市场学习和成熟所需的大量专业知识。祝你们在未来的工作中一切顺利，我认为我们都将从中受益。
Q: 非常感谢。您想与不熟悉中国的人分享有关中国城市和房地产开发行业的哪些主要见解？
罗康瑞：在这个阶段，由于供应链，市场，技术（一切）都在变化，许多中国城市将不得不进行重新规划。他们将不得不尽力追赶。我相信哪里有变化，哪里就有机会。有兴趣在中国工作的西方开发商需要了解他们想要在市场的哪个方面上奋进，然后带来他们的专业知识。
这是激动人心的时刻，但我认为房地产是一项必须非常本地化的业务。你不能坐而空谈，而是必须脚踏实地。
Q: 您能否分享作为房地产开发商经历过的对您产生重大影响的特殊经历？
罗康瑞：我觉得，如果你想成为一名成功的房地产开发商，就必须从头开始。你必须学习。当我第一次建立自己的企业时，我创办了一家建筑公司。因此，我对施工过程非常熟悉。
在规划方面，我曾与许多建筑师合作过，我知道成为一名优秀的建筑师需要什么质素。作为开发商，你不能仅将一个项目交给专业人员，请他们为你规划。你还必须准确告诉他们你对该项目的要求——你要建造什么，你的客户是谁，以及目标市场。
开发商必须扮演领导角色。我看到很多开发商只是说，我想做一个住宅项目。他们尝试寻找一位知名的建筑师，放手让他们进行规划。这并不是那么简单。
Q: 您会给年轻的房地产开发专业人士什么建议？
罗康瑞：对于年轻的专业人士而言，这是一个非常令人兴奋且令人担忧的时代，因为世界瞬息万变，而且情况如此复杂。我认为他们应该从积极方面着手，识别到可抓住的机遇。但是这不是非常容易和简单的，他们必须真正地努力工作。他们需要确定自己关注的领域。房地产开发是一个地方性行业。如果你想做好，你需要知道你可以做的和想要做的事情，并且需要选择正确的地方，然后脚踏实地地从那里开始。
KENNETH RHEE是城市土地学会中国大陆执行董事。
