中国消费博弈 - 由数据驱动的实体零售地产依旧领军市场
1月14日,2020
零售行业及其背后物流行业的后续发展表明对于实体地产而言，中国市场还存在巨大的潜力，而开发商必须以新的智慧途径进行项目开发。
从左至右：国寿资本董事总经理 刘梦洁；普洛斯中国区副董事长 诸葛文静； 印力集团合伙人、副总裁兼上海公司总经理 叶挺；Gensler上海办公室执行总监 Todd Pilgreen在ULI中国大陆年度会议上发言。
早在电子商务扎根中国市场之初，就彻底颠覆了传统零售。在当下市场，固定成本极高的房地产公司如何与提供数字化服务的公司抗衡呢？毕竟前者需要投入大量资金，而后者仅需运营成本较低的数字系统即可轻松而有效地为整个国家提供服务。
但是，零售行业及其背后物流行业的后续发展表明对于实体地产而言，中国市场还存在巨大的潜力，而开发商必须以新的智慧途径进行项目开发。
购物中心不再只是一个零售空间，而是包罗万象，出售各种产品及服务。现今，店铺常常也兼具展示厅的功能，消费者可以在店铺中试用新技术或试穿样衣，还可能因“智能穿衣镜”而获得更好的体验，尝试各种风格与色彩的组合。更可在下单后享受商家送货上门的服务。
线下购物中心不仅是购物场所，还有更多的附加价值。尽管亚洲消费者常常在网上购物，但他们仍然喜欢在商场中获得社交体验。可以提供各种体验性空间的购物中心更能在一众购物中心中脱颖而出，获得竞争优势。
因此就需要在购物中心的设计阶段就进行早期地规划投入。例如在购物中心内开设水族馆甚至是水肺潜水馆，就需要在结构规划和施工阶段就要通盘考虑并按照相关要求展开工作，以便确保楼板的设计能够提供如此大的空间和载重。
博物馆、文化中心、电影院以及剧场都是能够通过特定的活动吸引大量消费者到店的场所。与普通购物中心相比，这些场所需要更高的层高，通常在16米左右，并且要执行更为严格的消防安全等方面的措施。像室内篮球场或溜冰场则要求预先规划室内面积。印力集团甚至在上海的一家购物中心内设计过一个植物园，需要符合层高、气候调节等各种标准的要求。
“目前我们的注意力集中在一些新兴业态上，这些业态具有极强的体验性和参与性，”叶挺先生解释说。“如果一个地产未能引入最新业态，那就意味着它在未来可能会缺乏竞争力。
2018年，中国零售总额38万亿元人民币（5.5万亿美元），其中24%，即9万亿元人民币（1.3万亿美元）由线上零售贡献。自2011年以来，电子商务零售额增长了愈10倍。
线上零售额的大幅攀升催生了大量的配送公司。他们的增长从2011年配送包裹36亿件到2018年的507亿件。
如此飞速的变化令物流运营商措手不及，即使他们已经看到了形势的发展。双十一令订单骤然大增，包裹不断涌入配送中心，以至于未及处理和运出就被埋没在新的包裹下。
这也导致“爆仓”。在最糟的境况下，原先2-3天就可以配送的包裹如今需要2周乃至一个月。
物流设施提供商建立了覆盖全国的业务网络，从而可以服务全国人民。他们还将大量的技术设施引进了这个曾被嘲笑为“建大棚”的行业。现代化物流空间结合了智能分拣设备、快速自动操作系统以及人工智能，从而极大地提升了货物处理速度。此外他们还引进无人驾驶车辆进行仓库楼层巡查，降低了人力以及工资成本。
“今天，物流和快递行业为电子商务提供了强大的支持，同时，后者的发展也让前者受益良多，”诸葛女士表示。“物流行业已经成为支持电子商务发展的重要基石之一。”
2010年，电子商务的仓储面积仅为8万平米，占物流市场的4%，而今电子商务仓储面积已增长至600万平米，占比达到36%。电子商务仓储空间的年均增长率为60%。
无论是线上还是线下销售，在所有的增长背后都离不开大数据。仓储和线下零售行业均发现利用技术优势来跟踪和预测市场需求对他们极为有利。
收集实时订单数据并预测接下来哪些市场需求旺盛可以让普洛斯等物流设施提供商更好地规划，为需求最大的消费者安排距离他们最近的集散中心和车辆。
在服务消费者、业主、公司职员以及零售商方面，印力集团同样极其依赖大数据。他们在楼宇中安装了脸部识别软件以及人体热量传感器，在楼宇中员工只需刷脸即可便捷地进入其工作场所。同时，他们还会对此类数据进行统计，并将报告提供给办公室租户以及零售商，以便预测他们的办公室或店铺什么时候访客最多。业主则可利用这些信息提前安排维护和维修工作，而不是等到设施出了问题再来解决。
开发商和购物中心业主还可以通过实时数据对处于不同市场和位置的购物中心进行业绩比较。据此，他们可以将某个地点购物中心的良好经验和实践复制到其它地点的购物中心，同时总结效果不佳的经验和实践。
对于实体地产而言，数字信息是当今市场的关键所在。利用数据流是将实体和虚拟地产成功组合的关键，不仅可以服务今天的市场，而且还能满足消费者明日之需求。
